Пандемия коронавируса в Европе не обошла стороной и Чехию, которая стала одной из первых стран, закрывших свои границы от иностранцев. Беспрецедентная мера была предпринята Чехией одной из первых на континенте, поэтому смогла замедлить рост числа заболевших коронавирусом, но при этом полностью остановила туристический поток. С одной стороны, этот сектор экономики составляет всего лишь 3% ВВП Чешской республики, но с другой стороны Чехию ежегодно посещает более 8 000 000 человек, которым требуется где-то жить, питаться и развлекаться. После закрытия внешних границ и объявления тотального карантина в один день были закрыты все рестораны, кафе, бары и, конечно же, отели. «Благодаря» закрытию границ туристы пропали не только из отелей, но и из квартир, сдаваемых посуточно через сервисы типа AirBnB etc. Согласно официальной статистике, только через этот сервис в Праге сдавалось 13 000 квартир. Где теперь предлагаются эти квартиры – вопрос риторический. Владельцы спешно пытаются сдать их на длительный срок, что обваливает цены на рынке долгосрочной аренды. Уже с 16 марта на главный портал чешской недвижимости Sreality.cz в раздел долгосрочной аренды ежедневно добавляются сотни новых квартир, в самом популярном сегменте до 20 000 крон в месяц уже 5 700 предложений, и рост их количества не остановить. Но гораздо интереснее то, что теперь вы можете за одни и те же деньги снять квартиру в центре Праги (Старый и Новый город, Винограды, Жижков) или за его пределами. Открыв объявления о сдаче «центровых» квартир, вы увидите типичные фотографии квартир для туристов со всеми банальными «дизайнерскими решениями» и мебелью из IKEA, выброшенных на рынок предпринимателями в сфере AirBnB.
Объясняется это очень просто – предприниматели, сдававшие квартиры для туристов, разделяются на 3 категории:
1) владельцы квартир, приобретенных за собственные средства;
2) владельцы квартир, приобретенных в ипотеку;
3) арендаторы квартир.
Логично, что лишь первая категория может позволить себе разнообразные варианты поведения, у второй или третьей мало шансов. И вот почему. Несмотря на то, что процентная ставка по ипотеке минимальна, очень многие граждане Чехии брали ипотеку с минимальным первоначальным взносом, предполагая, что ежемесячно такая квартира будет «отбивать» платеж по ипотеке, что в принципе и происходило. Ведь в центре Праги такая квартира приносила не менее 50 000 крон ежемесячно, что, учитывая среднестатистический платеж по такой ипотеке 25 000 крон в месяц, оставляло неплохую возможность зарабатывать и понимать, что в длительной перспективе и квартира в собственности будет, и ипотеку можно погашать за счет туристов.
Рассмотрим третью категорию таких предпринимателей – арендаторы. Предложение аренды квартир с целью краткосрочной субаренды всегда было очень ограничено (мало кто из владельцев соглашался на повышенный износ собственности), и его стоимость минимум на 30% превышала стоимость долговременной аренды. Соответственно, эта категория предпринимателей вынужденно выставила квартиры в среднесрочную аренду (3 – 6 месяцев). Почему же арендаторы не могут моментально отказаться от договора, спросите вы? Ответ очень простой: Чехия – это правовое государство, а это означает неумолимое соблюдение принципа «Pacta sunt servanda», то есть «договоры должны выполняться». Как правило, договоры аренды квартир на длительный срок содержат обязательство арендатора уведомить арендодателя о расторжении договора не менее чем за 3 месяца (а я видел и договоры аренды квартир для AirBnB со сроком уведомления 6 месяцев). Таким образом, арендаторы оказались в ситуации, когда они обязаны оплачивать аренду из личных сбережений, что вынудило их выйти на рынок средне- и долгосрочной аренды, пусть и без заработка, ради выполнения обязательств перед арендодателем.
Не добавил оптимизма и глава государственного антикризисного штаба Роман Примула, заявивший, что границы необходимо закрыть на два года, что продолжило процесс нагнетания паники среди предпринимателей в сфере гостеприимства. Так что количество квартир для долгосрочной аренды будет только увеличиваться, а это непосредственно повлияет и на рынок приобретения квартир в собственность (расширяя предложение и снижая цены).
Как видите, пражский рынок недвижимости ждут интересные и тяжелые времена. О развитии событий мы расскажем в дальнейших материалах.
Артем Стариков, управляющий партнер компании Rest4Rent.

Справка: компания Rest4Rent занимается консалтингом в сфере HoReCa. Мы запускаем новые отели, рестораны и другие проекты в сфере HoReCa, помогаем наладить их успешную работу. Важным направлением бизнеса нашей компании является поиск коммерческой недвижимости в Праге и Чехии как для приобретения в собственность так и в аренду. В данном сегменте наша компания является одним из лидеров рынка, успешно продавая отели, рестораны и другие объекты HoReCa.